Construir ou reformar imóvel, o que é mais adequado para implantação de uma clínica médica oe de diagnósticos? Achar um imóvel já construído para reformar ou um terreno vazio – ou com imóvel passível de demolição – para construir do zero?

A resposta (óbvia, mas que não ajuda muito) é: depende.

Mas depende de que?

Essa é uma dúvida muito comum entre clientes empresariais que já me procuraram para resolver uma questão de um novo espaço ou função.

Na maioria dos casos a questão do lugar está mais ou menos definida:

A partir de uma análise (científica ou empírica) do mercado para aquele serviço, define-se pela localização do novo negócio em uma determinada cidade ou em algum bairro específico daquela cidade.

Já vi, e vejo até hoje, essa decisão ser tomada de maneira empírica, intuitivamente, e muitas vezes acertada.

Então, a partir do momento que está decidido mais ou menos o bairro ou limites geográficos, inicia-se a busca pelo imóvel, que provavelmente vai ser assessorada por um corretor, imobiliária, etc.

Esse profissional deverá ser munido de algumas informações do imóvel para partir para sua busca e nesse momento a assessoria de um arquiteto será muito útil.

Várias características desse imóvel deverão ser passadas ao corretor, além dos limites geográficos citados: área do seu novo empreendimento, vagas de estacionamento, pé direito mínimo das salas, acessibilidade, zoneamento favorável, etc.

E a pergunta seguinte pode ser: o que é mais vantagem? Achar um imóvel já construído para reformar ou um terreno vazio – ou com imóvel passível de demolição- para construir do zero?

A resposta (óbvia, mas que não ajuda muito) é: depende.

Mas depende de que?

– área do novo empreendimento:

quanto maior a área necessária maiores as chances que seja mais vantajoso construir do zero. Porque em edifícios existentes não se consegue uma boa otimização da área, e as pequenas perdas localizadas, se repetidas em todo o projeto vão gerar um grande custo desnecessário. E muito provavelmente não vai haver uma coincidência entre a área necessária e a área do imóvel encontrado, o que vai gerar desperdício de área ou necessidade de ampliação.

– disponibilidade:

Imóveis de menor área também são mais disponíveis nos centros urbanos, portanto maiores as chances de se encontrar imóveis construídos já mais adequados.

– Complexidade do programa:

Programas complexos como por exemplo centros de diagnósticos, que tem que abrigar equipamentos tecnicamente exigentes e restritivos, podem ter sua localização inviabilizada pelo edifício.
Pequenas clínicas ou laboratórios têm outras exigências, mas podem facilmente adaptar-se a imóveis residenciais, comerciais, edifícios corporativos, etc.

– prazo desejado de implantação:

negócios em edifícios já construídos provavelmente terão sua implantação mais rápida que a partir do zero.

Às vezes nem tanto por demora de obra, porque algumas reformas podem ser mais trabalhosas que obras novas, mas por motivos de prazos de aprovação de novas edificações pelo município, que em algumas cidades podem consumir muito tempo.

Resumindo, se seu empreendimento é pequeno ou de programa simples, maiores as chances de que você encontre um imóvel construído já propício ao seu negócio.
Se seu empreendimento é mais complexo, provavelmente você deverá fazer grandes reformas, construções ou ampliações e nesse caso será necessário avaliar a melhor opção previamente à escolha do imóvel, e um arquiteto poderá te ajudar nessa importante tarefa.

As possibilidades de ampliação ou reforma de um imóvel não são claras.

Somente após uma avaliação profissional que leve em conta sua estrutura física e suas restrições legais saberemos suas potencialidades.

No caso da foto, o imóvel estava abaixo de seu potencial construtivo máximo, o que possibilitou um projeto de ampliação de 30% da área original, após criterioso estudo da estrutura existente.